导读：
    第二套房贷三大疑问详解
    银行着手修改二套房贷内审流程
    各银行修改二套房贷草案 部分银行抱怨细则严苛
    成交猛增59% 地产股"落地有声"
    紧缩措施加码 机构纷纷抛售地产股
    中信证券：2008年地产业依然"强于大市"
   
    第二套房贷三大疑问详解
    尽管《补充通知》对第二套房界定比"9·27"新政细化了不少，但仍有一些地方不够明细。记者昨日就市民关注的几个问题进行了采访。
    自有房再购房如何算
    从父母处继承或者本身就拥有无贷款自住房，再购房算不算第二套房？第一套房贷款已还清再购房是否算作第二套房？
    对于第一个问题，央行上海总部一位人士表示，对于用现钞购房或因继承等原因拥有房产或宅基地的，不包括在"二套房贷"限定范围中。也就是说，只要不涉及贷款买房，无论此前有多少套房产，今后贷款买房仍被视作"首套房"。
    多家银行房贷部人士也称，央行和银监会的两个文件中所指的"第二套房"，主要是指"利用银行贷款购买首套自住房"后购买第二套房。
    对第二个问题，央行和银监会有关负责人就《补充通知》答记者问时有明确说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款购房，可享受第一套房待遇。但前提条件是首套房的贷款必须还清。
    "其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。"该负责人称。
    异地购房如何计算
    "我在重庆老家已经有一套房，在上海购房是否算作第二套房？"从重庆到上海工作的小袁担心，新规定将影响自己在上海的正常住房需求。
    对此，上海银监局有关人士表示，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅借款人此前的购房信息，从而判别是否"第二套房"。
    能不能降低房贷风险
    北京师范大学金融中心主任钟伟认为，从目前《补充通知》制定的标准来看，其逻辑基础是对第二套房提高门槛，可以降低银行业的房贷资产的风险，"这一想法似乎是成立的，但在数据上从来没有得到证明"。他表示，已经买过房的人还清贷款后再去买第二套房，明显的经济实力和信用都有保证，对此仍然予以限制，从控制风险角度来说是不成立。中国社科院一位专家则表示，央行、银监会的房贷新政不单单是防止金融风险。房贷新政配合了中央提出的防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的政策基调。另外，当前我国低收入家庭住房面临较大困难，限制第二套房的投资投机性需求，可以兼顾"社会公平"。
    ◇新闻分析
    楼市面临进一步降温
    昨天工、农、中、建四大银行上海分行的表态都如出一辙：总行按照《补充通知》精神的操作细则马上就会下发，新房贷发放一律按"户"认定。多家中小银行也称会遵守央行、银监会规定，修改已经下发的按"个人"认定的实施细则。
    而外资银行方面，花旗、渣打、东亚均表示，正在着手研究《补充通知》的规定，并将根据通知的要求修改、制定银行相关的操作细则。不过，有外资银行表示，当前外资银行从央行方面所能调阅到的征信系统，仅限于企业，包括个人房产信贷在内的个人征信系统，当前仍是"盲点"，外资银行目前无法从央行个人征信系统获取个人客户贷款信息。
    易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，《补充通知》虽然篇幅不长，但影响可能较之前的房贷新政通知更大。一位资深房地产专家称，《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。预计到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面不会好转。不过，由于城市化以及人口因素，我们当前居民购房存在的大量刚性需求，楼价大幅下跌的情况也不太可能出现。（东方早报）
    银行着手修改二套房贷内审流程
    《第一财经日报》昨日获悉，中行和建行等大型商业银行总行信贷部门正着手修改涉及第二套房房贷的内部工作流程和操作流程。
    目前各银行以总行为单位被要求制定的商业性房地产信贷管理实施细则，主要是修改房贷平台内部审议流程等，以符合监管机构制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定。
    一位监管人士表示，大型商业银行尚未向监管机构报备具体实施细则。目前银行修改涉及第二套房房贷的内部流程的核心在于如何满足《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(下称《通知》)中的有关规定，即"要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明"。各银行正完善对借款人提供的个人住房信息、收入信息和家庭信息的真实性的审查甄别措施，切实防范假按揭、加按揭和转按揭。(第一财经日报李涛)
    各银行修改二套房贷草案 部分银行抱怨细则严苛
    昨天是央行、银监会出台第二套房贷细则的第二天。这一天，各银行房贷部负责人已开始着手修改之前拟订的二套房贷草案，转而执行监管层出台的新规。
    一国有银行消费信贷部负责人表示，央行、银监会之所以出台新的细则，其目的在于统一各银行对第二套房的认定标准。此前，在第二套房的认定上，有的银行以户为单位，有的则以个人为单位。新细则实施后，各家银行都必须遵循监管层"以户为单位"的认定标准。
    遵照监管层的指示本属分内之事，但有银行业人士认为，新拟订的细则未免过于严苛。有银行业人士指出，以户为单位对贷款次数进行认定，显然比之前多家银行以个人为单位的做法严厉许多。
    新政将部分打算贷款的人拒之门外，银行的"抱怨"在情理之中。多位不愿透露姓名的房贷部人士透露，由于新规中尚有诸多细节尚不明朗，部分银行在具体操作中可能会有偏差：比如"人均住房面积"究竟是以套内使用面积计算，还是以建筑面积计算；如何界定已有住房的居住人数等。在这些细节尚未明确之时，某些银行可能出于追逐商业利益的目的打一些"擦边球"。
    不过，也有银行业人士认为，监管层此次特别指出，商业银行在受理贷款申请时不能"睁一只眼，闭一只眼"，对填报虚假信息及证明的贷款申请均不能受理。银监会和央行将对银行的执行情况进行现场检查，严格处罚违规行为。来自管理层的凌厉表态，让银行不敢轻举妄动。
    中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇指出，此次出台的新规当属近年来调控房地产市场最为严厉的政策之一。相关政策的实施可剔除房产交易中的炒作成分，有效遏止房价涨幅。 （京华时报 陈琰）

成交猛增59% 地产股"落地有声"
    央行、银监会日前确定的第二套房贷款以家庭为单位的紧缩政策，使得房地产股应声而落，成交量也大幅增加。
    Wind资讯统计的数据显示，昨日房地产板块算术平均下跌了2.08％，成为证监会13个一级行业中，跌幅仅次于金融板块的行业板块。房地产板块昨天总成交额达到122亿元，较周二的76.8亿元大增59％。
    包括B股在内，该板块昨日73只个股除了8只个股停牌之外，共有49只个股下跌，跌幅5％以上的16只。跌幅最大的华发股份（600325.SH）下跌了9.02％，此外，招商地产（000024.SZ）、栖霞建设（600533.SH）也跌幅较大。深市第一大权重股万科A（000002.SZ）昨日则下跌了3.96％。
    东方证券的研究报告认为，房地产市场能否在从紧的宏观调控环境下走出观望，是后期关注的重点。如若销量环比萎缩持续过久，将对行业的业绩增长带来较大的负面影响。
    广州万隆指出，四季度以来机构比较看好的银行、地产股纷纷回调，主要是受从紧的货币政策影响。然而，尽管从紧的货币政策将对银行、房地产板块有一定的影响，但这种影响将是短期的，从中长期来看，房地产与银行将仍然是值得关注的板块。
    Wind资讯统计的数据显示，各大机构对于房地产板块2008年的盈利状况依然给予了很高的期望。按照预测算术平均每股收益来看，房地产业2008年的预测值为0.8968元，在机构给出的13个证监会一级行业预测结果中列第四位。而该板块2007年预测全年算术平均每股收益为0.5804元，2008年预测值较2007年增幅将达到54.51％，增长超过五成之多。
    一位私募基金人士表示，二套房贷认定政策直接打击了未来交易性房产的成交活跃度，抑制了市场炒房风气，同时也对地产商快速回笼资金产生了压力。由此导致了昨日市场对于地产板块大面积看空。然而，目前中国城市化的进程仍然加快，尤其是适婚青年购房需求有望继续保持增长，房产市场目前供不应求的状况没有完全得到改观。未来房地产板块的业绩有望进一步保持上升，中长期来看仍然值得看好。（第一财经日报）
    机构纷纷抛售地产股
    紧缩措施加码 机构纷纷抛售地产股
    央行银监会前日联合发布新规收紧住房信贷，使"二套房限令"再次加码，受此消息影响，近几日已经"寒气袭人"的地产股周三再度放量重挫，板块指数拉出长阴，将本月4日以来的反弹成果完全抹杀。
    昨日，超过两成在交易房地产个股跌破4%，两市个股跌幅绿榜前10位均被地产股占据，华发股份、招商地产、泛海建设、金地集团等机构重仓绩优股均告榜上有名，其中招商地产、金地集团分别以8.06%和7.30%的跌幅收于57元、43.54元，双双创出近四个月来的新低。与此同时，地产股交投默默放大，房地产板块整体成交额较周二放大五成，为11月来第二大成交额。跌势惨痛的招商银行昨日成交6.34亿元，比前一交易日放量近七成五。
    地产股放量大跌的背后，隐藏的是机构资金大举减仓撤出的玄机。市场公开信息显示，昨日机构大幅抛售房地产开发类地产股，中粮地产卖出金额前5名均为机构席位，合计卖出约1.59亿元，占其实际成交额35%；下跌8.49%的苏宁环球遭3个席位的机构资金抛售近8300万元，占其交易量的41%；连昨日逆势上涨4.81%的万通地产也被2个机构专用席减仓逾4000万元。
    昨日，机构在招商地产的买卖上发生明显分歧，该股买卖金额前5名席位均被机构资金占据，机构买入招商地产约1.94亿元，合计卖出2.83亿元，大资金的多空争抢将招商地产成交额推上近一个月来新高。
    海通证券房地产行业分析师帅虎分析表示，相继出台的调控政策对不同种类的地产股影响不一，相比地产开发类个股，商务地产股目前的健康程度仍然较好，在近期趋紧的宏观调控环境中，以商务地产开发为主业的地产股将是"避风港"。而昨日机构不约而同对地产开发个股的减仓动作也恰好印证了这一观点。
    据Wind统计，本周以来，房地产开发类地产股约四成报跌，两成3日累计跌幅大于4%，其中泛海建设、招商地产、金地集团等龙头股累计跌幅超过10%。但商业开发类地产股仅有少数下跌，下跌个股累计跌幅均小于5%。
    尽管近日地产股跌势绵绵不断，但多数机构对房地产行业中长期走势仍然抱着乐观态度。联合证券房地产行业分析师鱼晋华对记者表示，"二套房限令" 影响的是投资性和投机性房产需求，这在整个房产需求中占比并不高，住房供求紧张的格局不会因此扭转，但在无法预期房价走势的情况下，房产市场很可能形成持币观望的气氛，房屋销售近期可能会比较清淡，而地产股弱势格局持续的时间可能比原先预期的更长。
    宏观数据"暗藏"中期机会
    周三市场震荡下跌，成交量明显放大，特别是受近期宏观面变化影响较大的银行、地产等权重指标股跌幅居前。但从日前公布的最新经济数据来看，A股的流动资金依然充裕，未来运行在上升通道中的可能性较大。虽然加息是市场的普遍预期，但银行股将从中受益，A股中期机会仍较为丰富。（上海证券报）
    中信证券：2008年地产业依然"强于大市"
    就从紧货币政策对房地产业的影响，中信证券房地产业分析师王德勇日前发表观点认为，长期来看，房地产行业资金来源面临结构性调整，但整个行业依然乐观。
    王德勇认为："短期来看，从紧的货币政策无疑增加了房地产企业当前资金压力。我们预计银行会适当压缩房地产企业贷款，适当限制高档商品房的按揭贷款发放，同时制止利用假按揭套取银行资金，以各种手段规避第二套住房的高首付、高利率，以虚假的评估价格申请按揭贷款等行为。"
    "但即使在短期，这一紧张局面也不意味着行业资金链断裂。全社会贷款中，以房屋和土地作为抵押物的已经超过一半。考虑到中国香港、日本的前车之鉴，房价的下降引发的抵押物价值下降是政府所不乐见的。"
    王德勇指出，长期而言，行业的资金来源将经历结构性调整，"地产企业资金链并无大碍。一方面，房地产企业将继续扩大资本市场，信托投资基金等直接融资的渠道；另一方面，房地产开发贷款和按揭贷款预计也将继续此消彼长。"
    他强调决定行业基本面的因素仍然没有发生重大变化。"长期来看，户均成套住宅不足一套、土地供应偏紧、人口红利、城市化等因素不可逆转。"
    他表示，2008年货币政策基调已经确定，预计部分地区房价涨速将放缓。"局部地区的调整不意味着行业景气的逆转。我们认为房地产行业将步入高房价、高地价、高负债、高门槛、高位景气的'五高格局'，维持行业'强于大市'的投资评级。这一格局下，优秀企业周转更快，规模扩张更加稳健，财务策略更为成熟，地域和产品布局更为分散，业绩增长也将更为可靠。"（第一财经日报）

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有道理.